FAQ

Domande frequenti sulle aste giudiziarie

  • Informazioni generali

    1 Cosa sono le aste giudiziarie?
    Le **aste giudiziarie** sono procedure di vendita forzata di beni mobili e immobili disposte dal Tribunale, che avvengono nell'ambito di un'esecuzione immobiliare o di una liquidazione giudiziale (ex fallimento). Quando un debitore non riesce a saldare i propri debiti, i creditori possono richiedere al giudice il pignoramento dei suoi beni, che vengono poi messi all'asta pubblica per ottenere la liquidità necessaria a soddisfare i crediti. Il Giudice dell'Esecuzione dispone la vendita in modo trasparente e regolamentato.
    2 Come funzionano le aste giudiziarie?
    Le aste giudiziarie seguono una procedura regolamentata che va dalla pubblicazione dell'avviso al trasferimento definitivo del bene. Il **Giudice dell'Esecuzione** emette un'**ordinanza di vendita** che stabilisce il prezzo base d'asta, le modalità di partecipazione e la data di vendita. L'avviso viene pubblicato almeno **45 giorni prima** della scadenza.
    3 Chi può partecipare a un’asta?
    Le aste sono **aperte a tutti i soggetti** che abbiano la capacità di agire e possano liberamente acquistare immobili secondo la legge italiana. Possono presentare offerte sia le **persone fisiche** (cittadini italiani e stranieri) sia le **persone giuridiche** (società, enti, associazioni). Le principali limitazioni riguardano:
    • Il **debitore esecutato** (proprietario del bene pignorato).
    • I creditori procedenti (in determinati casi).
    • I soggetti che hanno rapporti di parentela o lavoro con il giudice della procedura.
    • I professionisti coinvolti nell'esecuzione, come il custode giudiziario o il delegato alla vendita.
    4 Cosa si può comprare nelle aste giudiziarie?
    p>Si possono comprare sia **beni immobili** che **beni mobili** provenienti da procedure di esecuzione forzata o liquidazione giudiziale.  
    • **Immobili**: case e appartamenti residenziali, villette, terreni (edificabili e agricoli), capannoni industriali, negozi, uffici, box auto e posti auto.
    • **Beni mobili**: autovetture, moto, macchinari industriali, arredi, gioielli, opere d'arte, quote societarie, marchi e brevetti.
    Ogni lotto è descritto in dettaglio nella **perizia di stima** allegata all'avviso di vendita.
    5 Qual è la differenza tra asta con deposito e senza deposito?
    Le modalità si distinguono in **asta con deposito cauzionale (auction)** e **asta senza deposito cauzionale (free auction)**.
    • **Asta con deposito (Auction)**: Prevede il versamento di un **deposito cauzionale** (solitamente 10% dell'offerta) prima di poter partecipare. L'utente viene abilitato solo dopo la verifica dell'accredito della cauzione.
    • **Asta senza deposito (Free Auction)**: **Non prevede il versamento** di una somma di denaro per accedere. [cite_start]Vince chi inserisce l'offerta pari o più alta della base d'asta allo scadere del termine.
    6 Quali sono le procedure da seguire per partecipare a un’asta?
    La procedura prevede passaggi specifici da completare entro i termini indicati nell'avviso di vendita:
    1. **Individuazione e studio**: Trovare l'immobile e consultare la **perizia di stima**, l'ordinanza di vendita e le modalità di partecipazione.
    2. **Sopralluogo**: **È consigliabile effettuare un sopralluogo** prenotando la visita tramite il custode giudiziario.
    3. **Preparazione dell'offerta**: Compilare la **domanda di partecipazione** con dati anagrafici, indicazione del lotto e importo offerto.
    4. **Versamento della cauzione**: Includere il documento contabile (ricevuta bonifico, CRO, o assegno circolare) che attesti il versamento della cauzione, se prevista.
    5. **Presentazione**: Presentare l'offerta secondo le modalità specificate nel bando. Nelle aste sincrone miste occorre collegarsi (o presentarsi) per i rilanci in tempo reale.
    7 Cosa s’intende per “manifestazione d’interesse”?
    È una particolare modalità di vendita giudiziaria che costituisce un **invito ad offrire**, non una vera e propria asta competitiva. Viene usata per beni complessi o immobili che richiedono una valutazione più flessibile del mercato. A differenza delle aste tradizionali:
    • I beni vengono pubblicati con un **valore di stima indicativo** anziché un prezzo base rigido.
    • Gli interessati presentano una **proposta di acquisto vincolante** (offerta irrevocabile).
    • Le offerte vengono **esaminate dagli organi competenti** (Giudice, Curatore, ecc.), che possono accettare, rifiutare o **negoziare** le proposte, non essendoci aggiudicazione automatica al miglior offerente.

  • Procedura e partecipazione

    1 Quali documenti servono per partecipare a un'asta giudiziaria?
    La documentazione varia a seconda che l'offerente sia una persona fisica o giuridica.
    • **Persone Fisiche**: Documento d'identità valido, codice fiscale e la ricevuta di versamento della cauzione (bonifico con CRO/TRN o assegno circolare).
      I coniugi in comunione dei beni devono specificarlo.

    • **Persone Giuridiche (Società)**: Visura camerale aggiornata (non anteriore a sei mesi), statuto societario, delibera del CdA che autorizza l'acquisto e procura notarile che attesti i poteri del rappresentante legale.
    2 Posso visitare un'immobile prima dell'asta?
    **Sì**, è fortemente consigliato. La visita (sopralluogo) serve a verificare lo stato dell'immobile e la sua corrispondenza con la perizia di stima. Per prenotare, occorre **contattare il custode giudiziario** nominato dal Tribunale, i cui riferimenti sono indicati nell'avviso di vendita[cite: 111]. È possibile farsi accompagnare da tecnici di fiducia (geometri, architetti).
    3 Come si paga una casa comprata all'asta?
    Il pagamento avviene in due fasi:
    1. **Cauzione**: Versata per partecipare. Se l'aggiudicatario vince, viene trattenuta come acconto.
    2. **Saldo Prezzo**: Dopo l'aggiudicazione definitiva, l'acquirente deve versare il saldo **entro i termini perentori** stabiliti nell'ordinanza (generalmente **60-120 giorni**).
    Il saldo include la differenza tra il prezzo di aggiudicazione e la cauzione, più le imposte (registro, ipotecarie e catastali), il compenso del delegato alla vendita, eventuali arretrati condominiali e il fondo spese. Il mancato versamento comporta la decadenza dall'aggiudicazione e la **perdita integrale della cauzione**.
    4 Serve il notaio per la casa comprata all'asta?
    **No**, non è necessario il rogito notarile tradizionale. Il trasferimento di proprietà avviene tramite il **decreto di trasferimento** emesso dal Giudice dell'Esecuzione, che sostituisce a tutti gli effetti l'atto notarile di compravendita e ha la medesima efficacia giuridica.
    5 Posso revocare l'offerta fatta in un'asta giudiziaria?
    **No**, l'offerta di acquisto presentata in un'asta giudiziaria è **irrevocabile per legge** (Codice di Procedura Civile). Una volta depositata con la relativa cauzione, l'offerente non può più ritirarsi o modificare la proposta.
    6 Cosa succede se sono l'unico offerente?
    Se sei l'unico offerente e la tua offerta è **valida** (pari o superiore al prezzo base d'asta), l'immobile ti viene **aggiudicato automaticamente** al prezzo che hai proposto, senza la necessità di una gara al rialzo. Il Giudice o il delegato verifica la regolarità formale della documentazione e procede all'aggiudicazione definitiva.